Қазақстанның тұрғын үй нарығында не өзгеріс болады?
Соңғы санкциялық дағдарыс тұрғын үй нарығындағы «шаршы» бағасының айтарлықтай өсуіне әкелді.
2022 жылдың 10 наурызындағы жағдай бойынша, Қазақстанда АҚШ долларының ресми бағамы 510 теңгеге жетті, деп хабарлайды Almaty-akshamy.kz Еnergyprom.kz сайтына сілтеме жасап.
Салыстыру үшін: ақпан айының орташа бағамы бір доллар үшін небәрі 434,4 теңге болды. Қазіргі жағдайда көптеген сұрақ туындайды, олардың ішінде ең бастысы - тұрғын үй нарығынан не күтуге болады?
Айта кетейік, Ресейдің Украинадағы «арнайы әскери операциясын» және Ресей Федерациясының іс-қимыл барысын, оның ішінде ядролық қауіп-қатерді ескере отырып, қазір әлемдегі бірде-бір сарапшы біржақты сценарий ұсына алмайды. Бірақ 2015-2016 жылдарға дейін созылған 2014 жылғы осыған ұқсас дағдарысты (Еуразиялық экономикалық одаққа кіретін ел ретінде Қазақстанға елеулі түрде әсер еткен Қырым және одан кейінгі санкциялар) ескере отырып, жалпы жағдайды болжауға болады.
Қазақстанда тұрғын үй нарығындағы баға әлемдік валюта – АҚШ доллары мен еуроның ұлттық валютаға қатысты бағамына айтарлықтай байланысты екені белгілі. Баспана құны теңгенің құнына сәйкес келеді. Корреляция графиктен анық көрінеді.
Сондықтан тұрғын үй бағасы көтеріле ме деген сұраққа біржақты жауап беруге болады: иә, қымбаттайды. 2014 жылды мысалға алсақ, ол кезде АҚШ доллары мен еуроның теңгеге шаққандағы құны 17,8%-ға көтерілсе, жаңа тұрғын үйдің шаршы метрі 15,2%-ға, ал ескі үйдің «шаршы» бірден 19,9%-ға қымбаттаған. 2016 жылғы девальвация нәтижесінде жаңа тұрғын үй бағасы 10%-ға дерлік өссе, ескі үйдің құны 7,9%-ға қымбаттаған.
Қазақстан Республикасындағы барлық төлемдер теңгемен жүргізілетініне қарамастан, Қазақстан нарығындағы құрылыс материалдарының көпшілігі импортқа, демек, импорттық бағаларға, яғни шетел валютасындағы бағаға тікелей тәуелді екенін ескерсек, қазақстандық құрылыс салушылардың қымбаттатудан басқа амалы қалмайды.
Мұны түсіну үшін Қазақстан Республикасындағы құрылыс материалдарының тауарлық матрицасын қарастыру жеткілікті: тіпті Қазақстан Республикасының өзінде өндірілетін - отқа төзімді цементтер мен ерітінділер сегменттеріндегі (нарықты жергілікті өндіріс 70,1%-ға қамтиды, бетон бұйымдары (98,1%), портландцемент (86,8%), ерітінділер (99,8%), лак-бояу материалдары (66%) және т.б.- қазақстандық тауарлардың құрамында импорттық құрамдас бөліктердің үлесі жоғары. Мысалы, ерітінділер мен бояулар жасауға қажетті химиялық заттар Қазақстан Республикасында өндірілмейді, сондықтан да мұндай өнімдердің бағасы Қазақстан Республикасында өндірілгенімен, қайтадан импортқа - негізінен ЕО елдерінен (Германия, Англия, Франция және т.б.) келетін импортқа тәуелді болады дегенді білдіреді.
Шын мәнінде, валюта бағамының көтерілуімен бірге Қазақстан Республикасындағы құрылыс құнының өсетінін және сонымен қатар тұрғын үй бағасының автоматты түрде қымбаттайтынын білдіреді. Жағдайдың басқаша өрбуі екіталай: әйтпесе құрылыс компаниялары жаңасын бастау былай тұрсын, бастаған нысандарды да аяқтай алмай қалады.
Айтпақшы, құрылыс материалдары туралы айта кетсек, құрылыс секторының импортқа тәуелділігі бұдан бұрын, 2021 жылы анық байқалды. Валюта бағамы жалпы алғанда тұрақты болып тұрса да, АҚШ долларының ресми бағамы қаңтардың аяғында 422 теңге, желтоқсанның аяғында 431,6 теңге болды, яғни тек 2,3%-ға ғана көтерілді. Дегенмен, дүние жүзінде құрылыс материалдары қымбаттап, олардың Қазақстандағы бағасы да соған сай көтеріліп, тұрғын үй бағасын да өзімен бірге қымбаттатып кетті.
Ағымдағы жылы кезекті дағдарыстық құнсыздану құбылыстарын және тиісінше импортқа тәуелді тауарлар бағасының артуын ескере отырып, тұрғын үй секторындағы бағаның одан әрі айтарлықтай қымбатшылығын күтуге болады.
Жалпы, Қазақстан Республикасындағы бағалардың қымбаттауы мен дағдарыстардың бірнеше толқыны аясында бұл сектордағы сатып алу қабілетіне мемлекеттік тұрғын үй бағдарламалары – жеңілдетілген ипотека, тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесі, зейнетақы жинақтарын ішінара пайдалану арқылы қолдау көрсетуде. Еске сала кетейік, зейнетақы жинақтарының ең төменгі жеткіліктілігінің бұрынғы шекті мәндерінің әрекет ету мерзімі ағымдағы жылдың 1 сәуіріне дейін жарамды, одан кейін бұрын кейінге қалдырылған өсім күтілуде. Ағымдағы жағдайды ескере отырып, ұлғайтуды қайтадан кейінге қалдыру мүмкіндігінің бар-жоғы белгісіз, бірақ қазіргі уақытта бұл қисынды болар еді.
Айтпақшы, біз Қазақстандағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу ең ұтымды нұсқалардың бірі екенін жазған болатынбыз. Жылжымайтын мүліктің бағасы, әсіресе, ұзақ мерзімді перспективада, ерте ме, кеш пе, еуро мен доллардың өсуін жүйелі түрде қуып жетеді, ал тұрғын үй сенімді инвестиция болып қала береді.
Қазіргі жағдайда тұрғын үй нарығындағы сұраныс тек жергілікті мемлекеттік бағдарламалар есебінен ғана емес, сонымен қатар қазірдің өзінде айтылып жүрген ресейліктердің Қазақстан Республикасына иммиграциясының есебінен одан әрі өсуі мүмкін.
